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Ponencia de Vicente Magro sobre "Jurisprudencia actualizada del Tribunal Supremo en materia de Propiedad Horizontal. Cuestiones prácticas"


Martes 28 - Enero - 2020

La sede colegial del CAF tinerfeño acogió el pasado jueves, 23 de enero, la formación sobre jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo en materia de Propiedad Horizontal, a cargo del magistrado de la Sala Segunda del Alto Tribunal Vicente Magro.

Como en otras ocasiones que hemos contado con el jurista y gran colaborador que tenemos los administradores de fincas de toda España, la jornada resultó muy amena y permitió explicar lo que dicen algunas sentencias y su aplicación práctica.

Por su interés para los colegiados y colegiadas, reproducimos aquí los casos abordados y resueltos por el Supremo:

INSTALACIÓN DE UN SISTEMA DE VIDEOVIGILANCIA, colocado en las zonas comunes de un edificio de uso residencial sin el consentimiento de los interesados, con el fin de satisfacer intereses legítimos consistentes en garantizar el cuidado y la protección de las personas y de los bienes.

Una cuestión de comparación de derechos: ¿Prima más la vida privada o el derecho de la comunidad a la autoprotección?

El TJUE mantiene el quórum de la LPH de 3/5.

No existe una invasión de un derecho constitucional como el de la propia imagen capaz de conseguir una afectación al derecho a la intimidad por el simple hecho de que la imagen de un comunero conste en una grabación que no va a ser utilizada, con lo que la “afectación” al derecho fundamental es nulo.

Tribunal Supremo sentencia 649/2019, de 20 de Diciembre Cámaras de grabación versus derecho a la intimidad. Se ha validado como prueba el uso de las grabaciones realizadas por las cámaras de video vigilancia instaladas en el exterior de una joyería de San Bartolomé de Tirajana.

 

NECESIDAD DE LLEVAR A JUNTA SIEMPRE LOS LOCALES LA PETICIÓN DE OBRAS PARA ABRIR HUECOS. Auto TS 12734/2019 de 4 de diciembre.

Los titulares de locales deben pedir autorización a la comunidad cuando pretendan abrir huecos en los locales, ya que, aunque se tienda a un criterio flexible en este tema, lo cierto es que no está exento de ser llevado a junta de propietarios y que lo valide y ratifique. Por lo que no puede actuarse unilateralmente, sino someterlo a junta en todo caso

 

OBRA NO NECESARIA PARA INSTALACIÓN DE SATE AL ESTAR AFECTADA LA COMUNIDAD POR HUMEDAD SOLO EN UN 20%. Auto del Tribunal Supremo 12747/2019, de 4 de diciembre.

Las obras obligatorias del art. 10 LPH son las que deben tener una necesidad objetivable en la comunidad ex art. 10.1, a) LPH en cuanto a los requisitos de adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal

Es preciso objetivarlo con prueba pericial que dictamine esa necesidad.

Lo que se ha acreditado es que existen varias soluciones para la reparación de las humedades de las viviendas afectadas y la instalación de un SATE en todo el edificio carece de justificación como obra necesaria de conservación de las condiciones de estanqueidad y salubridad del edificio, que solo se ve afectado en un 20% de superficie de fachada, pues las humedades no son generalizadas y no hay pruebas suficientes de que dichas humedades puedan manifestarse en el futuro en otros puntos del edificio si no se instala un SATE.”

 

RECLAMACIÓN A UN PROPIETARIO DE LOS GASTOS COMUNITARIOS INCLUYENDO LAS TASAS JUDICIALES QUE COMO LITIGANTE TUVO QUE SOPORTAR LA COMUNIDAD. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 342/2018 de 7 Jun. 2018, Rec. 3902/2015.  Estimación de la demanda.

El acuerdo que aprueba la liquidación de gastos, de contravenir una ley, sería la LPH, en concreto el art. 9.1 e).

Acuerdos nulos y anulables

Por tanto, se trata de un acuerdo meramente anulable y, en tal supuesto, el art. 18.1 a) exige la necesidad de su impugnación.

En el caso de autos, el acuerdo no se impugnó por lo que devino firme.

Acuerdo que sería nulo

Sería nulo un acuerdo por el que se exigiese a un propietario que goza del beneficio de justicia gratuita, el pago de las costas a las que fue condenado en el proceso seguido contra la comunidad.

Tal acuerdo violaría el art. 36.2 de la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita.

 

¿QUÉ PREVALECE EN CASO DE DISCORDANCIA ENTRE LA REALIDAD FÍSICA DEL INMUEBLE Y LO QUE CONSTA EN EL TÍTULO? Auto del TS 27 de Noviembre de 2019.

Señala el ATS de 27 de noviembre de 2019 que a tenor de las SSTS 3 de marzo de 2007, y 11 de febrero de 2009, en caso de discordancia entre la realidad jurídica del inmueble derivada del título de propiedad horizontal y la realidad física al momento de su adquisición ha de prevalecer la primera.

Con ello, en el caso frecuente de que se detecte que existe una diferencia de metros entre lo que pone el registro y el coeficiente que se adjudica, o que se le otorgue algo que no dispone, prima la realidad del título y registral. De querer cambiarla hace falta acuerdo por unanimidad, o acudir en su defecto al juez en un juicio ordinario.

¿Qué acción habría que ejercitar? Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Auto de 19 Jun. 2019, Rec. 2095/2017 Se abre la posibilidad de ejercitar una acción declarativa de dominio para dilucidar la adecuación de la realidad física a la jurídica, o no, e instar la oportuna modificación registral si así lo entendiere.

 

¿DEBE CONTRIBUIR UNA SUBCOMUNIDAD DE GARAJES A LOS GASTOS DEL EDIFICIO? Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Auto de 19 Jun. 2019, Rec. 2095/2017.

La comunidad de garajes demandante no es una finca registral jurídicamente independiente y por lo tanto debe pechar, como parte integrante de la comunidad de propietarios, de la..., con los gastos que le han sido reclamados y acordados en las Juntas de la comunidad de propietarios demandada, teniendo asignado el mencionado garaje una cuota de participación en los elementos comunes, beneficios y cargas en relación con el total valor del edificio.

Si los garajes no quieren tener que pagar estos gastos de edificio debe constar en el título o estatutos o adoptarse el acuerdo por unanimidad. No se trata de que se usen o no las reformas, sino que pertenece a la comunidad y no hay exención.

¿PUEDEN LOS TITULARES DE UNOS LOCALES HACER USO Y MODIFICAR LOS SOPORTALES? Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 25/2019 de 17 Ene. 2019, Rec. 3284/2015

No pueden modificarse ni utilizarse sin autorización de la junta los elementos comunes. La enumeración que contiene el art. 396 CC debe ser interpretada de un modo meramente enunciativo y no taxativo (entre otras, sentencia TS 265/2011, de 8 de abril).

 

PLAZO DE PRESCRIPCIÓN DE LA ACCION DE DAÑOS Y PERJUICIOS CONTRA COMUNIDAD POR OMISIÓN DE DEBER DE CONSERVACIÓN DE ELEMENTOS COMUNES.

Se analiza en la sentencia del Tribunal Supremo nº 491/2018 de 14 de septiembre cuál es el plazo para ejercitar la acción por el comunero contra la comunidad por los daños y perjuicios que se le han causado por defectos en elementos comunes, si la de un año del art. 1968 CC o la acción personal del art. 1964 CC del nuevo plazo de 5 años.

La sentencia fija el plazo de 5 años para reclamar los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación del art. 10 LPH.

 

ACUERDO DE CERRAMIENTO DE LA COMUNIDAD QUE AFECTA A LOCALES EN SU INTERIOR (sentencia del TS 141/2019 de 6 de marzo de 2019).

En los casos de cerramiento de una comunidad de propietarios con locales en su interior, respetando los horarios de estos de apertura al público, solo se requiere de mayoría simple.

Es un acto de mera administración, y no supone una modificación esencial del título en razón a la necesidad de autoprotección de la comunidad frente al exterior en aquellas comunidades que están abiertas. Exigir, así, unanimidad iría en contra de la lógica cuando un solo comunero se quisiera oponer a adoptar medidas de seguridad de cierre al exterior.

 

LEGITIMACIÓN DE UN COMUNERO PARA LA IMPUGNACIÓN CUANDO NO LE AFECTA EL CONTENIDO DEL ACUERDO. (Sentencia TS nº 144/2019, de 6 de marzo de 2019).

En este caso se exige por el TS que exista un directo interés personal del comunero o que, aunque afecte a la comunidad, esa decisión afectante a elementos comunes le afecte de alguna manera. Ello quiere decir que no puede actuar en nombre de otros respecto de temas que afecten a algunos comuneros y no a la totalidad.

 

EXIGENCIA DE PROYECTO PREVIO EN OBRAS DE BAJADA DE ASCENSOR  A “COTA  0” CON INVASIÓN DE ESPACIO. ( Sentencia del Tribunal Supremo 1090/2019, de 5 de abril).

Acerca de la bajada del ascensor a “cota 0” en los casos de necesidad de invasión o expropiación de zona de local, lo que está permitido en principio, pero exige el TS que se presente un proyecto por técnico competente que se deberá llevar a la junta para que sea conocido por los comuneros. Si no se aporta ese proyecto de ejecución de obra y alcance de la invasión de zona de local existirá abuso de derecho y el acuerdo es nulo.

Se recuerda, por otro lado, que los locales exentos de pagar gastos de ascensor deben pagar en casos de bajada de ascensor a “cota 0”. Porque se entiende como instalación ex novo de ascensor.

 

IMPUGNACIÓN DEL ACUERDO COMUNITARIO QUE APROBÓ LA BAJADA DEL ASCENSOR A COTA CERO. DESESTIMACIÓN DE LA DEMANDA. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 381/2018 de 21 Jun. 2018, Rec. 2302/2015. Según los estatutos comunitarios, los propietarios de los locales, caso del demandante, estaban exentos de los gastos correspondientes a los ascensores.

Bajada a cota 0 es igual que instalación de ascensor, Sin embargo, la ampliación de la trayectoria del ascensor ha de reputarse necesaria para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también en los casos destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas.

 

GASTOS DE SUSTITUCIÓN DE ASCENSOR. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 531/2019 de 10 Oct. 2019, Rec. 2693/2016. Desestimación de la acción nulidad de los acuerdos adoptados en juntas de propietarios de distribución del coste de sustitución de los ascensores del edificio en función de su cuota de participación de cada propietario. No quedan exentos los propietarios de los locales de la planta baja.

La sustitución es gasto extraordinario. Si solo se excluye de pago de ordinarios pagan Los estatutos comunitarios les excluyen de los gastos ordinarios de mantenimiento, pero no de los extraordinarios.

La sustitución de los ascensores no es una mejora o innovación, sino consecuencia de su antigüedad y la necesidad de adaptarlos a la normativa aplicable por ausencia de garantías sobre seguridad.

 

IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS COMUNITARIOS. DESESTIMACIÓN DE LA EXCEPCIÓN DE FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 584/2019 de 5 Nov. 2019, Rec. 700/2017. No es exigible el cumplimiento por el propietario impugnante del requisito exigido por el art. 18.2 LPH de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas cuando se impugnan acuerdos comunitarios relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.

ADQUISICIÓN POR LA COMUNIDAD DE ELEMENTOS PRIVATIVOS. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 1/2019 de 8 Ene. 2019, Rec. 1327/2016. Tradicionalmente se ha entendido que las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, por carecer de personalidad jurídica, no pueden ser titulares registrales de bienes.

Novedad la resolución de la DGRN de 12 de febrero de 2016. "Debe admitirse el acceso registral de bienes a favor de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios, pues admitiendo el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación. Ahora bien, esta inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse como una situación excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal, ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común."

Lo que sí se admite por la resolución antes citada de 4 de octubre de 2013 es que la finca sea adquirida por todos y cada uno de los propietarios, y no por la comunidad, en cuyo caso la inscripción no sería a favor de ésta.

 

LEGITIMACIÓN PARA ACTUAR EN UNA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. Sentencia del TS 1/2019, de 8 de enero.

No hace falta junta para contestar una demanda.

 

DERECHO A COBRAR INDEMNIZACIÓN DEL ADQUIRENTE POR EXPROPIACIÓN DE ELEMENTO COMÚN DE LA COMUNIDAD (Auto del Tribunal Supremo de 10 de abril de 2019).

Supuesto de hecho: comunero que vende el inmueble y tras la venta se expropia elemento común de la comunidad. La cuestión se refiere a quién tiene derecho a recibir el importe de la cuota de la indemnización si el acto de la expropiación y justiprecio se fija antes de la venta, si el vendedor o el adquirente. Cobra su parte el adquirente, no el vendedor que ya vendió. No procede la reclamación de dicho justiprecio por los anteriores propietarios, sino al nuevo titular que la recibió, pues se trata de un derecho vinculado a la propiedad, y la venta al demandado se hizo comprendiendo todos los derechos inherentes a la propiedad. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil.

 

VALIDEZ DEL ACUERDO COMUNITARIO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UNA PISCINA EN EL PATIO COMÚN. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sección Pleno, Sentencia 586/2018 de 18 Oct. 2018, Rec. 3635/2015 64.

No se priva de espacio suficiente para que los opositores usen el jardín. Aprobación por 3/5 de la piscina ex art. 17.3 LPH como servicio de interés general. No se precisa la unanimidad.

 

EL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA HA RESUELTO EN SENTENCIA DE 8 DE MAYO DE 2019 QUE LOS COMUNEROS QUE RESIDAN EN PAÍS EXTRANJERO DEBEN SER DEMANDADOS POR IMPAGO DE GASTOS EN EL LUGAR DEL INMUEBLE NO DE SU DOMICILIO.

La comunidad de propietarios no está obligada a demandar al comunero extranjero en el país donde tiene su domicilio y puede hacerlo donde tiene la deuda, que es el lugar del inmueble, por asumir el acuerdo de junta de fijación de cuotas que ha impagado.

El acuerdo de fijación de cuotas y liquidación de deuda le obliga al pago en el lugar donde está la finca. No haciéndolo debe ser demandado en los juzgados del inmueble.

 

LEGITIMACIÓN PASIVA. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 1/2019 de 8 Ene. 2019, Rec. 1327/2016.

 La comunidad está legitimada, pero es su presidente quien le representa. Su actuación no supera su poder de representación al defender la transacción acordada en beneficio de la comunidad porque los ruidos y molestias que pueda generar el club social no se evitan suprimiéndolo. La solución no ha de ser la supresión de tales servicios, sino la de fijar unas normas de régimen interior que regulen el uso de tales servicios, de forma que se concilie el ocio de los comuneros con el descanso y sosiego de ellos. Si hay plazo para convocar junta durante el litigio es preciso convocar extraordinaria para informar del mismo.

 

INSTALACIÓN DE ASCENSOR. EMPATE DE VOTOS QUE HIZO NECESARIO ACUDIR A UN JUICIO DE EQUIDAD (ART. 17.7 LPH) EN CUYA SENTENCIA SE AUTORIZÓ LA INSTALACIÓN. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 374/2019 de 27 Jun. 2019, Rec. 3706/2016.

 Limitación de la cantidad a pagar por los propietarios disidentes, a la cantidad máxima de 12 mensualidades de cuotas comunitarias, conforme al art. 10.1 b) LPH. El resto lo pagan los que quieren el ascensor.

 

DESESTIMACIÓN DE LA ACCIÓN DE LA COMUNIDAD DE REPOSICIÓN DEL DESTINO DEL LOCAL DE LA DEMANDADA. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 358/2018 de 15 Jun. 2018, Rec. 1935/2015.

 Alega la comunidad que su actividad ha de ser la contemplada en el título constitutivo de división horizontal, (oficina), pero de la mera descripción del inmueble no puede concluirse que exista una prohibición de la alteración de su uso.

Respeto al derecho dominical de destino del objeto del local Que lo describa como local para oficina no implica que sea exclusivamente para oficina, en cuyo caso el destino sería expreso y claro. Debe interpretarse de la forma más favorable al derecho de propiedad. Una oficina era lo instalado en ese momento, pero no excluye otro destino. No puede presumirse la limitación de las facultades dominicales porque dicha prohibición exige una cláusula que la prevea expresamente.

 

PRESIDENTE NO PROPIETARIO Y ALEGACIÓN FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA. Abono por los propietarios demandados de las cuotas comunitarias reclamadas por obras de restauración del edificio. Desestimación de la excepción de falta de legitimación activa. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 543/2018 de 3 Oct. 2018, Rec. 521/2016

El nombramiento del presidente de la comunidad demandante no fue válido y pudo ser impugnado en cualquier momento por no ser propietario, sino marido de una propietaria. Los demandados no impugnan este acuerdo, sino su falta de representación para ejercitar la acción de reclamación de la deuda. La comunidad de propietarios está legitimada para ejercitar la acción de reclamación de los gastos por obras.

Ratificación de los interesados La falta de acreditación de la representación es subsanable mediante ratificación de los interesados y al interponer la demanda el presidente contaba con autorización de sus vecinos para demandar a los propietarios deudores. Fue ratificada por los testigos que declararon en el juicio. Los demandados no pueden ampararse, para negarse a pagar, en la ilegalidad del nombramiento del presidente. La junta adoptó el acuerdo de realizar las obras de reparación de la fachada y su presupuesto, y los demandados no impugnaron el acuerdo ni formularon objeción a la ejecución de las obras.

 

 

¿PUEDEN PROHIBIR LOS ESTATUTOS DE UNA COMUNIDAD LLEVAR A CABO ACTUACIONES POR LOS COMUNEROS QUE PODRÍAN PEDIR A LA JUNTA, Y ESTA APROBAR POR EL QUORUM QUE MARCA LA LPH, O LOS ESTATUTOS PUEDEN PROHIBIRLO DE ANTEMANO.? Los estatutos no pueden prohibir algo que permite la ley y en este caso por 3/5 es posible aprobarlo . Las prohibiciones no pueden hacerse de aquello que la ley autoriza por quórum. La EDH o estatutos no pueden incluir previsiones contra legem y evitar que la junta pueda adoptar acuerdos sometidos al quórum que marca la LPH. Lo que pueden autorizar los estatutos y la EDH es cuestiones que luego no exigirían el acuerdo, pero no prohibir anticipadamente para evitar que sea aprobado por la junta.

 

REPARACIÓN POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LOS DAÑOS EXISTENTES EN LA VIVIENDA DE LA DEMANDANTE (GRIETAS Y FISURAS EN SUELO Y TEJADO) POR FALTA DE MALLAZO EN LOS FORJADOS. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 529/2018 de 26 Sep. 2018, Rec. 2660/2015.

El forjado es un elemento común del edificio. La comunidad debe hacer frente a la ejecución deficiente de este elemento común y reparar el elemento privativo dañado en la forma establecida en el informe técnico.

 

DESESTIMACIÓN DE LA ACCIÓN NULIDAD DE LOS ACUERDOS ADOPTADOS EN JUNTAS DE PROPIETARIOS DE DISTRIBUCIÓN DEL COSTE DE SUSTITUCIÓN DE LOS ASCENSORES DEL EDIFICIO EN FUNCIÓN DE SU CUOTA DE PARTICIPACIÓN DE CADA PROPIETARIO. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 531/2019 de 10 Oct. 2019, Rec. 2693/2016.

No quedan exentos los propietarios de los locales de la planta baja.

Si se indica que hay exención de gastos ordinarios, pagan la sustitución. Los estatutos comunitarios les excluyen de los gastos ordinarios de mantenimiento, pero no de los extraordinarios. La sustitución de los ascensores no es una mejora o innovación, sino consecuencia de su antigüedad y la necesidad de adaptarlos a la normativa aplicable por ausencia de garantías sobre seguridad.

Esta Sala ha declarado con reiteración (sentencias de 18 de noviembre de 2009; 7 de junio 2011; 6 de mayo y 3 de octubre de 2013 y 10 de febrero 2014) que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este.

 

DESESTIMACIÓN DE LA EXCEPCIÓN DE FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 584/2019 de 5 Nov. 2019, Rec. 700/2017.

No es exigible el cumplimiento por el propietario impugnante del requisito exigido por el art. 18.2 LPH de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas, cuando se impugnan acuerdos comunitarios relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.

OTROS ASUNTOS ACLARADOS POR VICENTE MAGRO:

  • ¿DEBE REGULARSE POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EN JUNTA EL ACCESO, O NO, POR LA RAMPAS DE GARAJE A LOS PEATONES O DEBE PROHIBIRSE SU UTILIZACIÓN?

Al objeto de evitar responsabilidades compartidas con el autor de un accidente de tráfico es preferible adoptar un acuerdo por mayoría simple en la junta regulando la previsión de uso de la rampas de garaje para entrar y salir los peatones, dado el peligro que supone la coincidencia de vehículos que entran y salen por el garaje con los peatones, los cuales deberían tener su acceso propio fuera del que utilizan los vehículos en los garajes.

El incremento del riesgo de un accidente de tráfico provoca que se deban utilizar otros accesos a los peatones distinto al que usan los vehículos en los garajes por suponer una responsabilidad por riesgo que podría ser compartida entre el titular del vehículo que causó el accidente y la comunidad por lo regular adecuadamente el uso de la rampas de garaje.

  • ¿PUEDE PROHIBIRSE QUE UN COMUNERO PONGA UN CEPO EN SU PLAZA DE GARAJE PARA EVITAR QUE APARQUEN EN ELLA?

El comunero podrá instalar un objeto en la parte interna de la plaza, no en los laterales, de tal manera que no perjudique a nadie en sus maniobras, y comunicará al presidente esta circunstancia por la vía del art. 7.1 LPH para su conocimiento de que no molesta a nadie.

  • ¿ES PRECISO COMUNICAR AL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD EL TIPO DE NEGOCIO A QUE SE QUIERE DEDICAR UNA ACTIVIDAD EN UN LOCAL?

 No hay obligación legal alguna de comunicar el tipo de negocio al presidente debido a la libertad de mercado. La acusación de molestias será acto posterior si así ocurre. Solo si hubiera referencia en estatutos de actividad prohibida, el presidente podría requerir el cese de obras. Aunque si fuera una actividad en local de negocio que no cause daños podría alegarse libertad de empresa.

  • ¿PUEDE LA COMUNIDAD IMPEDIR A UN COMUNERO QUE ACCEDA A LA TOMA DE SERVICIOS GENERALES COMO AGUA, LUZ, ETC, LO QUE OCURRE CON LOS LOCALES NUEVOS?

La comunidad debe permitir el acceso a los servicios y suministros a los comuneros nuevos o antiguos. Solo precisan comunicarlo al presidente para trasladar la vía técnica que va a utilizar y que no causará perjuicio, sin que la comunidad pueda oponerse , salvo que pueda preverse la existencia de un daño o grave molestia, es decir no hace falta acuerdo sino solo comunicación al presidente. El Tribunal Supremo, en sentencia de 7 abril de 2016, admite el derecho de un titular a conectar con elementos comunes para desagües sin acuerdo de junta, con solo dar cuenta al presidente.

  • ¿PUEDE OPONERSE UN COMUNERO A QUE SE PONGA UN ANDAMIO EN SU TERRAZA PARA QUE LA COMUNIDAD REPARE ELEMENTO COMÚN O PRIVATIVO DE ALGUIEN?

Se trata de una servidumbre necesaria que debe aceptar el propietario, quien podrá pedir algún tipo de indemnización. Pero, si se judicializa, muy probablemente darán la razón a la comunidad por la necesidad de actuar desde allí y no haber vía alternativa para ello.

  • SI SE ADOPTÓ UN ACUERDO DE EXENCIÓN DE PAGO DE GASTOS A LOCALES ¿PUEDE LA COMUNIDAD CAMBIAR EL ACUERDO Y REVOCARLO PARA QUE PAGUEN?

En absoluto puede hacerse eso. Una vez adoptado un acuerdo de exención del pago de gastos es irrevocable. Permitirlo sería un fraude de ley, abuso de derecho, y por ello la concesión de la exención lleva consigo la permanencia en la exoneración de pago siendo irrevocable.

  • ¿PUEDE INCLUIRSE EN UNA LIQUIDACIÓN DE DEUDAS EN UNA JUNTA DEUDAS NO LIQUIDADAS ANTERIORMENTE?

Las deudas no liquidadas en cada año no pueden reclamarse de golpe porque no han sido reconocidas en la liquidación y aprobación de cada año. Sería nula una acumulación de gastos no liquidada previamente cada año, porque su ausencia cada año determina que esa deuda no existía.

  • ¿PUEDE UN COMUNERO ALEGAR QUE ESTÁ EN PARO PARA NO PAGAR LOS GASTOS COMUNES O UNA DERRAMA?

Ha desaparecido con la ley 8/2013 de la LPH en la redacción del Art 10 está opción. En su caso, podría acordarse un aplazamiento de pago, cuando se acreditan debidamente este tipo de situaciones. Y en ese caso, en el mismo acuerdo, fijar un aplazamiento para casos puntuales y probados debidamente.

  • SI EL VENDEDOR DE INMUEBLE DEBE COSTAS DE UN PROCEDIMIENTO JUDICIAL, ¿LAS COSTAS NO SE TRANSMITEN AL COMPRADOR JUNTO CON LA AFECCIÓN REAL?

Solo debe gastos de tres años anteriores y el corriente. Pero las costas son del vendedor porque no se transmite al ser gasto personal no del inmueble.

  • ¿ESTÁ OBLIGADO QUIEN SE ADJUDICA UN INMUEBLE EN SUBASTA A ASUMIR LA AFECCIÓN REAL?

Las adjudicaciones por subasta devengan la obligación de asumir la afección real del inmueble del año corriente a la adjudicación y los 3 anteriores Se asimilan a la operación de venta del comunero y el hecho de que no exista certificado de deuda no exonera de la obligación de pago, ya que es devengo legal de asunción de deuda ex lege por art. 9 LPH.

  • ¿DEBE INDICARSE EN EL CERTIFICADO DE DEUDA QUE ANTES DE LA COMPRAVENTA SE CELEBRÓ UNA JUNTA POR LA QUE SE ACORDÓ UNA DERRAMA Y QUE SE GIRABA RECIBO EN EL FUTURO AL ADQUIRENTE?

En estos casos sabemos que esta deuda de giro futuro, tras la compra, la paga el adquirente, porque aunque la junta sea anterior a la venta. Para evitar malos entendidos de los adquirentes que, por otro lado, recibieron un certificado libre de deudas, es conveniente que en los certificados de deuda constan acuerdos adoptados pendientes a fin de que el adquirente sepa que hay una cantidad que le será girada por la vía del art 17.11 LPH.

  • SI UN COMUNERO TIENE DOS PISOS Y QUIERE VENDER UNO PERO TIENE DEUDAS POR UNO DE ELLOS ¿QUÉ SE INDICA EN EL CERTIFICADO DE DEUDA?

Se le entrega al comunero con la referencia al inmueble en concreto que está en deuda y que es el que se va a vender . No hay que hacer mención al otro.

  • ¿CÓMO PUBLICITAR EN LA COMUNIDAD DÓNDE UBICAR EL TABLÓN DE ANUNCIOS?

Ese tablón debe estar en la comunidad. Es aconsejable indicar su ubicación en las normas de régimen interno.

  • ¿PUEDE UN COMUNERO QUE ALEGA MINUSVALÍA INTERESAR UNA OBRA DE ACCESIBILIDAD PERO DE USO PRIVATIVO Y EXCLUYENTE AL RESTO CON CARGO A LA COMUNIDAD?

Los temas de accesibilidad no pueden privatizarse. La accesibilidad es para todos y no puede imponerse un acceso privado excluyente del resto. Además no puede haber oposición a la obra por estar aprobada. La privatización exigiría unanimidad por disponer de zona común de uso exclusivo.

  • ¿CUÁNDO PUEDE ENTENDERSE QUE PINTAR LA FACHADA ES OBRA OBLIGATORIA?

Si se aporta informe pericial que acredita la necesidad de pintar es obra obligatoria y no precisa de quórum alguno. Se deberá llevar a junta con la pericial para que se decida sin sujeción a quórum.

  • ¿PUEDE EL PRESIDENTE PEDIR A ALGUIEN QUE LE SUSTITUYA EN UNA JUNTA?

Para una junta concreta pueda delegarse ese puesto en cualquier comunero. Pero tiene que ser propietario. No un tercero que no lo sea.

  • ¿PUEDE DESIGNARSE A UNA SOCIEDAD PRESIDENTE DE COMUNIDAD?

Sí, y la ocuparía la persona que designe la empresa y que tenga facultades orgánicas y representativas de aquella, y trasladarlo al administrador acreditando el cargo que ocupa y su carácter representativo.

  • ¿QUÉ RESPONSABILIDADES PUEDE TENER UN PRESIDENTE DE COMUNIDAD? ¿QUÉ DEBE HACER PARA EVITARLAS?

Existe necesidad de contratar pólizas de seguro con cargo a la comunidad, dado que en el caso de obras obligatorias si no convoca juntas para atender obras de conservación o reparación y hay daños puede ser responsable de los daños causados por no haber realizado la convocatoria.

Atender la regularización de los contratos de trabajadores, que estén en regla, así como los contratos con empresas que vayan a realizar alguna actividad.

Reunirse periódicamente con el administrador de fincas colegiado para que le dé cuenta de la gestión diaria.

  • ¿PUEDE UN PRESIDENTE DE COMUNIDAD OTORGAR PODERES A SU CÓNYUGE PARA SUSTITUIRLE CUANDO HAGA FALTA?

El esposo de una presidenta puede puntualmente, si es copropietario, representar al presidente en una junta, pero fuera de ello no es válido un apoderamiento para realizar actos que solo el presidente puede hacer. En su caso, podría hacerlo el vicepresidente, pero no un tercero con poder.

  • ¿PUEDE UN PRESIDENTE DESCONVOCAR UNA JUNTA? ¿CÓMO?

Un presidente sí puede desconvocar una junta, siempre y cuando lo notifique en plazo antes de la junta, y fije nueva fecha. Los requisitos serían dos: hacerlo formalmente y notificar a todos. Y fijar en la notificación de desconvocatoria la nueva fecha.

 Si la desconvocatoria no se hace dentro de los 6 días antes a la fecha de la junta (Art 16.3) no es válida, y se debe celebrar con los comparecientes y ejercer de presidente el vicepresidente o cualquier comunero, siendo válidos los acuerdos por ser irregular la desconvocatoria.

  • ¿PUEDE UN COMUNERO EXIGIR QUE SE LE ENTREGUEN ACTAS Y CONVOCATORIAS ANTIGUAS YA ENVIADAS EN SU MOMENTO?

Si son actas, la comunidad solo está obligada a hacer convocatorias y actas de juntas, pero no dar documentos que ya se han enviado. Corresponde a cada comunero su conservación. Ningún precepto habilita reiterar envíos de actas y convocatorias antiguas.

  • ¿PUEDE VOTAR UNA PERSONA EN UNA JUNTA SI TIENE EL 100% DE UN PISO Y EL OTRO AL 50% CON OTRA Y VOTAR TAMBIÉN ESTAS OTRA PERSONA EN LA MISMA JUNTA?

Puede ir el con su 100% y, luego, ambos designar representante del proindiviso a la otra persona. Pero es preciso hacer esa designación, si se quiere votar por separado y tener dos votos.

  • ¿PUEDE DELEGARSE EL VOTO EN UN MOROSO?

No tendría derecho de voto quien es moroso. La delegación de voto en un moroso es nula.

  • ¿PUEDE LA JUNTA DECIDIR QUIÉN ES MOROSO?

 Con un mes es moroso y no es competencia de la junta fijar uno en concreto. Otra cuestión es el vencimiento de la deuda mensual o trimestral.

  • ¿CÓMO SE COMPUTAN LAS ABSTENCIONES AL OBJETO DE ALCANZAR LAS MAYORÍAS CUALIFICADAS?

Las abstenciones cuentan para calcular los que "estaban presentes", pero no se suman a los votos positivos ni negativos. Perjudican los acuerdos que exigen unanimidad, porque la impiden, y respecto a los que exigen 3/5 o doble mayoría perjudican la obtención de la mayoría simple que se exige en la junta para estar a la espera del voto presunto, ya que al estar en la junta se cuenta como presente y dificulta alcanzar la mayoría simple previa a estar a la espera de los 30 días para calcular el voto presunto del ausente.

  • ¿QUIÉN FIRMA EL ACTA SI A LA JUNTA ACUDE COMO PRESIDENTE UN COMUNERO POR SU DELEGACIÓN?

Debe firmarla quien sustituye al presidente. Solo se firma por quien estuvo presente, ya que es un asentimiento a lo redactado, por lo que el presidente ausente no puede firmar lo que no pudo presenciar y sería firmado por su sustituto.

  • ¿PUEDE IMPUGNARSE UN ACTA POR UN COMUNERO?

Las actas no se pueden impugnar. Se impugnan los acuerdos y ante el juzgado. No existe el trámite de impugnación del acta en modo alguno. Si algún comunero remite escrito en tal sentido se le podría contestar (aunque no hay obligación legal) que la LPH no prevé la “impugnación del acta”.

  • ¿DE QUÉ RESPONDE CADA UNO EN UNA COMUNIDAD?

Comunidad: defectos estructurales

Propietarios: Los habituales derivados del uso y transcurso del tiempo (suelo, barandilla etc).

  • DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO SOBRE LOS REQUISITOS PARA QUE LA COMUNIDAD TENGA QUE REEMBOLSAR A UN COMUNERO LOS GASTOS POR OBRAS REALIZADAS POR ESTE EN ELEMENTOS COMUNES. Sentencia de fecha de 2 de febrero de 2016.

 «Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes, cuando se haya requerido previamente al secretario administrador o al presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquellas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución.

  • CONSTANCIA EN ESTATUTOS DE OBRAS PERMITIDAS. Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 5 de mayo de 2015.

No exige acuerdo en junta. Si la permisividad es general (cerramientos terrazas, toldos, etc ) se aconseja adoptar acuerdo por mayoría simple de la “forma de ejecución” para evitar diferencias.

  • TIPOS DE OBRAS

Obra obligatoria: Probar la necesidad, mantenimiento y rehabilitación.

Mejora: No se prueba ninguno de estos extremos.

Modificaciones exterior: 10.3 LPH (3/5)

Modificaciones interior: 17.7 (mayoría simple)

  • SON NULOS DE PLENO DERECHO ACUERDOS EN NORMAS DE RÉGIMEN INTERNO O EN ESTATUTOS QUE VAYAN EN CONTRA DE LA LEY, JURISPRUDENCIA CONSOLIDADA O EL SENTIDO COMÚN. (PROHIBICIÓN TENENCIA ANIMALES).

Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 26 de Marzo de 2012.

  • VOLVER A CONVOCAR JUNTA SOBRE TEMA TRATADO.

Solo es posible frente a temas no acordados. Si se adoptó acuerdo no es posible revocarlo. Es ejecutivo salvo impugnación y suspensión cautelar por el juez.

Sí, sobre acuerdos no alcanzados (art. 17.7 LPH). La redacción del art. 17.7 exige que para acudir al juicio de equidad "ese mismo tema haya sido tratado al menos dos veces en dos juntas y que no se haya alcanzado el acuerdo”.

Esta “segunda oportunidad” que se da de alcanzar el acuerdo supone un contrapeso a las dificultades que el legislador ha impuesto a las juntas de propietarios a la hora de fijar la mecánica para alcanzar acuerdos.

  • ¿QUÉ NO FORMA PARTE DEL ACTA?

La ratificación del acta anterior.

Un voto secreto.

Comentarios u opiniones.

Los comuneros no firman el acta ni existe su impugnación.

Los ruegos y preguntas.

Fiscalización del acta por el presidente y su redacción por este.

 

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