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Jornada sobre el alquiler vacacional: "tan cliente es el que quiere dedicarse a la actividad como el que no"


Jueves 04 - Abril - 2019

Los ponentes informaron de forma clara y objetiva de la legislación actual, las muchas exigencias que hay que cumplir y las posibilidades de negocio que ofrece la actividad. Y subrayaron que "los administradores de fincas, como profesionales especializados en vivienda y mediadores de nuestros clientes, debemos ser parte activa en la confección del borrador de la futura normativa".

El Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Santa Cruz de Tenerife acogió el pasado viernes, 29 de marzo, una formación y mesa redonda sobre alquiler vacacional, dirigida a colegiados y empleados de los despachos. La convocatoria resultó todo un éxito, como probaba el abarrotado salón de actos de la sede colegial tinerfeña, pero especialmente por lo clarificadoras que resultaron las exposiciones de los ponentes y las valiosas aportaciones de los propios asistentes, con sus experiencias y casos concretos que hicieron aún más atractiva la jornada.

En cuanto a la formación, fueron ponentes Elena Azparren, abogada y vicepresidenta del CAF de Las Palmas: el también abogado y miembro  de la Junta del mismo colegio Luis Bittini, y el vocal del CAF tinerfeño Juan Setién.

Los tres explicaron que el objetivo de la convocatoria era, fundamentalmente, informar a los colegiados de la normativa vigente de forma objetiva y aclarar las dudas que se plantearan en la mesa redonda. "Queremos sacar una idea general, independientemente de nuestra opinión personal sobre el alquiler vacacional, para ser capaces de asesorar a nuestros clientes", advirtió al comienzo Elena Azparren, quien defendió, no obstante, que "el alquiler vacacional es una oportunidad de negocio para nuestros despachos".

En su opinión, "asumir viviendas en alquiler de nuestros clientes es una fuente de ingresos para el despacho". Además, el administrador de fincas colegiado podría ser una marca diferenciadora con respecto a otras.  No obstante, tras explicar los pormenores de la actual legislación, reiteró la idea de aprovechar esta oportunidad de negocio, "pero cumpliendo con la legislación vigente,  teniendo claros los conceptos y las exigencias que hay que cumplir".

La abogada y colegiada valoró en otro momento que tras el boom del alquiler vacacional, "mucha gente está volviendo al alquiler tradicional, y lo vemos en número de altas: este año menos que el anterior".  Y en cuanto a la idea de que los turistas causan molestias en las comunidades, no son más que otros inquilinos de larga temporada y según los datos facilitados por turismo, las mayores quejas son por publicidad fraudulenta (la vivienda no se ajusta a lo publicitado)".

La administradora de fincas colegiada destacó que lo importante es mantener un  diálogo abierto y constructivo con todas las partes implicadas, porque no parece probable que la vivienda vacacional vaya a desaparecer.

También aludió a la oportunidad de los Administradores de fincas "de mediar y conciliar intereses, porque tan cliente es el que quiere ejercer esta actividad como el que no. Lo importante es buscar un equilibrio entre las partes".  Y citó algunas medidas en este sentido, como que la vivienda vacacional afronte ponga a su coste las cámaras a la comunidad (y se benefician ambas partes en cuestión de seguridad), o pagar un día extra de limpieza...

En este sentido, reiteró la idea de que "lo importante es tener un argumento general como colectivo, y ahí está el éxito de nuestra actividad, identificar las necesidades de todas la partes".

Por otra parte, se estuvo de acuerdo por parte de los ponentes en que "el día en que se defina a partir de qué tiempo es alquiler vacacional y cuál es de temporada se va a revolver un problema muy importante".

La legislación

Esta posibilidad de negocio fue uno de los apartados de la jornada, junto a la legislación en materia de vivienda vacacional (Decreto 113/2015, LPH...), documentación requerida, posición y propuestas del Consejo Canario  de Colegios de Administradores de Fincas, y la mesa redonda.

El abogado y administrador de fincas colegiado Luis Bittini fue el encargado de explicar la legislación actual, desde la definición que se hace de la actividad en el Decreto  113/2015,  en el que precisó: "los administradores de fincas están insuficientemente reconocidos como profesionales especialistas para la gestión del alquiler vacacional".

En cuanto a las prohibiciones, dos de ellas ya anuladas por el TS (zonas turísticas y alquiler por habitaciones), dijo que "es muy importante no contradecir  las normas  establecidas en la comunidad".

También desgranó los requisitos, como tener cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, y otros requisitos generales, como el cierre interior,  la obligación de tener botiquín, y la dotación de los dormitorios, baño y cocina. "Si no se cumplieran los requisitos definidos en el Decreto, las sanciones pueden ir desde 1.500 euros hasta los 300.000 euros.

En general, "los estándares de calidad son muy altos, y no se exigen al alquiler de la LAU". Luego "no parece muy lógico excluir de larga temporada a las viviendas que tienen el permiso de Turismo, sino que puedan realizarla indistintamente, y con mayores estándares de calidad”, valoraron los tres ponentes.

En cuanto a la publicidad en canales de venta y explotación, la normativa vigente exige indicar exactamente el número de huéspedes  que permite la vivienda, y el número de registro asignado por Turismo a cada una de las viviendas. Asimismo, contar con un número de atención al cliente, que dé servicio de 8:00 a 20:00 horas como mínimo. Y especificar las condiciones de acceso al  inmueble, entregar copia de las normas de régimen interno de la Comunidad ,y  firmar un contrato".

También la normativa actual exige la Declaración Responsable ante el Cabildo. No hacerlo supondría hasta 300.000 euros de multa.

La regulación vigente y sus exigencias

La parte práctica de la regulación de esta actividad en Canarias correspondió a Elena Azparren. "La declaración responsable es un documento sencillo en el que tienes que acreditar la cédula de habitabilidad o de primera ocupación, certificado final y si la comunidad autoriza la placa identificativa de VV", explicó.

"Además, el informe municipal sobre calificación del suelo y sobre actividades clasificadas". No obstante, el Ayuntamiento de Santa Cruz por el momento no tiene ordenanza establecida sobre vivienda vacacional.

"Como agentes afectados, es muy importante que en el borrador (de la futura ordenanza) seamos parte activa", alertó. Porque, por ejemplo, "si aceptamos que sea actividad clasificada tiene otra repercusión. Y tenemos que estar atentos a estos matices. Porque si se ponen rigurosos, no podría darse de alta ninguna vivienda en VV, nadie podría ejercer".

En cuanto a la obligación de estar dados de alta en el IGIC,  no hacer este trámite, no solo sería una infracción, sino que también daría lugar a responsabilidades  con la AEAT.

Sobre la inscripción en el registro en el Cabildo de la declaración responsable, matizó que, en ocasiones, el plazo de 15 días para resolver no se cumple por parte de la institución. No obstante, consta el inicio del expediente. Y precisó que el número de registro otorgado debe aparecer siempre en la identificación publicitaria en los canales de venta. Y que los cambios en la actividad deben notificarse al Cabildo en un plazo máximo de 30 días.

Y si hay prohibición de colocar la placa VV por parte de la comunidad en zonas comunes, una decisión que podría tomar la junta de propietarios, advirtió de que no exime al propietario de colocarla en su apartamento vacacional.

También se exige el certificado de eficiencia energética, como a cualquier otra vivienda en alquiler.

Sobre el contrato de alquiler, indicó que debe recoger de forma clara conceptos como el horario de entrada y salida, precio con igic, y número máximo de personas.

Registro de viajeros. Implica la obligación de dar de alta en la Direccion General de Policía a los huéspedes. "Y aquí es donde con probabilidad, hay más incumplimientos, incluso por el propio desconocimiento". Existen dos herramientas, comunicar por vía telemática en un plazo máximo de 24 horas la identificación de las personas que ocupan la vivienda, y el libro de registro. Se exige la firma de las personas mayores de 16 años que ocupen la vivienda. Esta documentación deberá quedar en  custodia durante tres años. Hay que pedir cita en la citada Dirección General de Policía, "y te entregan un código para gestionar la plataforma". Pero no hay que hacer  fotopia del DNI de los turistas. En cuanto al tipo de infracción, por no hacer este trámite, sería "muy grave" y la sanción sería para el propietario o empresa explotadora.

También es obligatorio contar con las hojas de reclamación, que entrega el Cabildo conjuntamente con su resolución, con el número identificativo y la placa de VV. También es sanción grave no tenerlas.

Sobre las sanciones, advirtió de que no se puede alegar que es domicilio habitual para evitar una inspección.

Y muy importante, no se podrán contravenir las normas de régimen interno de la comunidad, que deberán facilitarse a los huéspedes en dos  idiomas (español e inglés).

¿Puede una comunidad de propietarios impedir el alquiler vacacional?

Elena Azparren explicó que el incremento en la cuota comunitaria para el propietario que ejerza el alquiler vacacional,  tal y como prevé ahora la LPH, no podrá ser superior al 20 por ciento de la cuota mensual. Y alertó de que los acuerdos no tienen efectos retroactivos. Al respecto, apuntó que muchas quejas por parte de las comunidades, venían por el uso de las zonas comunes, por lo que confió en la efectividad de este acuerdo.

Además, se exige la mayoría de 3/5 para poder prohibir o limitar la actividad, frente a la antigua unanimidad.

Supuestos:

Comunidad con estatutos, pero que no recogen nada sobre vivienda vacacional: los propietarios pueden desarrollar la actividad. Si la comunidad lo prohíbe por 3/5, este acuerdo nunca tiene efectos retroactivos. Se debe inscribir en el Registro de la Propiedad.

En el caso de que los estatutos prohíban o limiten expresamente el alquiler turístico. Puede cambiarse, pero también requiere acuerdo de las 3/5 partes del total de propietarios e inscripción registral.

Comunidad sin estatutos: al no estar expresamente prohibida, se podría ejercer la actividad cumpliendo, en todo caso, con la normativa que regula el alquiler vacacional. En cualquier momento, la comunidad por acuerdo de 3/5 puede prohibir la actividad,  y también se debe inscribir en el Registro. No hay retroactividad.

Propuestas del Consejo Canario

El colegiado tinerfeño Juan Setién explicó las propuestas del Consejo Canario de Colegios de Administradores de Fincas al proyecto de borrador de reglamento del Decreto Vacacional del Gobierno de Canarias, que ha quedado pendiente de aprobación para la próxima legistatura.

Empezó diciendo que en la última reunión con el viceconsejero de Turismo, Cristóbal de la Rosa, se le ha trasladado una vez más la necesidad de implicarnos activamente en la elaboración del nuevo borrador, ya que los administradores de fincas gestionan más del 50 % de los edificios regulados por la LPH. Es importante que los propietarios tengan un derecho pleno sobre la propiedad, y sobre todo, que el ejercicio de esta actividad no perjudique al resto de propietarios ni a la comunidad.

 Sobre la propuesta de poder compaginar una vez obtenido el permiso ante turismo, de vivienda vacacional y de larga temporada, tanto Juan Setién como Luis Bittini explicaron  que "podrá ayudar a aliviar el problema de falta de vivienda. Y puesto que los estándares de calidad son mayores para la vivienda vacacional que para la vivienda de temporada, por qué no aprovecharlo y permitirlo indistintamente,  comentaron.

También se citaron las propuestas de publicar los estatutos comunitarios en las plataformas, la existencia del call-center, 24 horas y en varios idiomas.  Seguro de crédito y caución a entregar a la comunidad de propietarios sobre obligaciones futuras frente a la comunidad, y el derecho de admisión del propietario. Asimismo, que por entender que la ordenanza municipal debe dar seguridad al viajero, se debe exigir las inspecciones técnicas del edificio.

Establecer un tiempo máximo de estación o de duración de los contratos para diferenciar alquiler turístico y de temporada es otra de las aspiraciones de los colegiados.

Juan Setién se mostró partidario de que, como profesionales expertos en la gestión de comunidades e inmuebles, los administradores de fincas colegiados debemos  informar con suficiente antelación a todos nuestros clientes, para que puedan debatir, y reflexionar al respecto, y que no tengan dudas respecto a lo que les conviene.

Oportunidad de negocio

"Mi experiencia profesional es que no siempre hay más molestias en VV que las que causan otros inquilinos de larga duración", señaló la ponente Elena Azparren.

Las empresas intermediarias están cobrando entre el 15 y el 18 por ciento sobre la facturación mensual, a los clientes a los que les gestionan su vivienda vacacional, informó. "Seamos conscientes de que hay empresas y despachos que ya lo está haciendo y sin nuestra profesionalidad, ni conociendo como conocemos a nuestros clientes. Creo que al menos, como colectivo, hay que reflexionar al respecto. ¿Por qué no aprovechar esta oportunidad?". "También es cierto que muchos administradores de fincas no están desarrollando la propiedad vertical. Por eso en nuestros  despachos tenemos que dar un giro e ir adaptándonos a los nuevos retos, tecnológicos, de mercado…", consideró.

Juan Setién insistió en que los administradores de fincas colegiados son los "gestores ideales para ese propietario, y para la propia Comunidad, porque somos conscientes de las necesidades de todas las partes.

Asuntos abordados en la mesa redonda

- Complejo turístico con unidad de explotación. Se coincide en que no puede haber VV, porque la ley de Turismo 7/95 establece que no puede haber dos explotadoras.

-Dificultades para cobrar un desperfecto a la comunidad. Se habló del seguro de caución que ha propuesto el Consejo Canario.

-Situación actual legal de la vivienda vacacional, que debe trasladarse a las juntas, y posibilidad de recargo del 20 % en gastos comunidad, como recoge la legislación.

-Hay dudas sobre la conveniencia o no de llevar actualmente a votación en las Comunidades el limitar o prohibir la VV.

-También se aclaró la polémica de la reforma de la Ley Turística, que ha quedado pendiente para la próxima legislatura.

-Se pidió aclarar la figura del administrador de fincas que quiera gestionar el alquiler vacacional como intermediario, frente al Cabildo por si debe darse de alta o no como intermediador turístico.

-Si hay dudas sobre si una vivienda está dada de alta legalmente, se puede consultar el registro del Cabildo que es público.

-"No somos policías turísticos, pero la comunidad sí puede denunciar al infractor, si está realizando la actividad de manera irregular".

-Juan Setién subraya la importancia del certificado de estar al corriente en el pago de cuotas comunidad y el seguro de caución.

-"Hay cadenas hoteleras que están desarrollando alquiler vacacional".

-No hay nada legislado por el momento en el Ayuntamiento de SC y otros municipios en cuanto a ordenanzas sobre alquiler vacacional.

-"No parece que pueda resolver lo que ocurre en Canarias, una regulación nacional del alquiler vacacional".

El representante de la empresa patrocinadora de la formación, Instituto Canario de la Energía, también se sumó a la temática de la jornada, y concretó soluciones que pueden ser útiles para la vivienda vacacional, como  las llaves virtuales, la recarga de coches eléctricos en la comunidad, placas fotovoltaicas y, en general, el asesoramiento para el ahorro energético que ofrece la empresa.

 

 

 

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